Depuis longtemps, la Cour de cassation a posé le principe que le mandat de syndic de copropriété n’a strictement rien à voir avec la gestion d’affaires. Il en résulte en particulier que le syndic, après la fin du mandat, n’a droit à aucune rémunération si, même pour rendre service, et de manière très provisoire, il accomplit un certain nombre d’actes.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 16 octobre 2013 le rappelle (Cass. 3ème civ., 16 octobre 2013, pourvoi n°V 12-20.881, arrêt n°1154 FS-P+B).
L’espèce est la suivante. Une assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2009 met fin au mandat de syndic de la société SERGIC et nomme un nouveau syndic. Ce dernier tarde à prendre effectivement ses fonctions et, jusqu’au 30 septembre 2009, la société SERGIC est contrainte de continuer la gestion des affaires courantes de la copropriété. La société SERGIC demande au juge de proximité de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une indemnité au titre de ses frais et honoraires et obtient satisfaction par un jugement du 16 mars 2012.
Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation. Il fait valoir que le mandat de syndic de copropriété, dont le contenu est défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires et que, par suite, le syndic ne peut, postérieurement à la résiliation de son mandat et à son remplacement, continuer à assurer la gestion des affaires courantes de la copropriété.
Par son arrêt du 16 octobre 2013, la Cour de cassation casse et annule le jugement du 16 mars 2012. Recevant le moyen de cassation, elle dit que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires et que la juridiction de proximité a violé l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1372 du Code Civil en jugeant différemment.
Les choses sont donc claires : quand le mandat de syndic de copropriété a pris fin, l’ancien syndic doit cesser immédiatement toutes diligences quelconques. On peut évidemment imaginer, d’un point de vue pratique, que l’assemblée générale des copropriétaires, pour éviter une transition difficile, respecte un différé de quelques semaines entre sa décision et la date d’effet de celle-ci.